Tenor KPR 40 Tahun Buka Akses Rumah, tetapi Total Bunga Berpotensi Membengkak

Rencana perpanjangan tenor KPR subsidi hingga 40 tahun dinilai dapat memperluas akses kepemilikan rumah bagi MBR, tetapi memerlukan edukasi, perlindungan konsumen, dan mitigasi risiko bagi perbankan.

JAKARTA – Rencana Pemerintah memperpanjang tenor Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi hingga 40 tahun dinilai mampu memperluas akses masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) untuk memiliki rumah. Namun, kebijakan tersebut juga dinilai harus diiringi edukasi dan perlindungan konsumen agar tidak menimbulkan persepsi keliru mengenai biaya kepemilikan hunian.

Pengamat ekonomi Universitas Andalas, Syafruddin Karimi, mengatakan tenor yang lebih panjang dapat menurunkan besaran cicilan bulanan sehingga meningkatkan peluang calon debitur memenuhi persyaratan kemampuan membayar yang ditetapkan perbankan.

“Kebijakan tenor KPR subsidi hingga 40 tahun efektif untuk memperluas akses formal masyarakat memiliki rumah karena langsung menurunkan cicilan bulanan dan memperbesar peluang debitur lolos uji kemampuan bayar bank.”

Pernyataan tersebut disampaikan kepada CNN Indonesia pada Selasa (07/07/2026), sebagaimana dilansir CNN Indonesia, Rabu (08/07/2026).

Menurut Syafruddin, pemerintah membuka peluang tenor KPR subsidi hingga 40 tahun dengan skema bunga Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) sebesar 5 persen untuk rumah tapak dan 6 persen untuk rumah susun subsidi. Skema tersebut diperkirakan dapat menghasilkan cicilan mulai sekitar Rp500 ribu per bulan, bergantung pada harga rumah, jenis hunian, tingkat bunga, dan mekanisme pembiayaan yang digunakan.

Meski demikian, ia mengingatkan bahwa tenor lebih panjang tidak berarti harga rumah menjadi lebih murah. Pembayaran hanya dibagi dalam jangka waktu yang lebih lama sehingga total bunga yang harus dibayarkan selama masa kredit berpotensi meningkat.

“Debitur bisa memperoleh angsuran lebih ringan, tetapi total bunga sepanjang masa kredit berpotensi meningkat. Karena itu, kebijakan ini layak dipakai sebagai instrumen akses, bukan sebagai ilusi keterjangkauan.”

Ia menilai pemerintah perlu mewajibkan simulasi total pembayaran kredit, memperkuat edukasi mengenai risiko pembiayaan, serta meningkatkan perlindungan konsumen agar masyarakat memahami konsekuensi mengambil pinjaman hingga empat dekade.

Di sisi lain, Syafruddin menilai kebijakan tersebut juga menghadirkan tantangan bagi industri perbankan. Semakin panjang masa kredit, semakin besar pula potensi perubahan kondisi debitur, mulai dari kehilangan pekerjaan, penurunan pendapatan, masalah kesehatan, perceraian, hingga perubahan biaya hidup. Risiko juga dapat meningkat apabila kualitas rumah, legalitas lahan, maupun nilai ekonomi properti tidak berkembang sesuai harapan.

“Risiko NPL tidak hanya ditentukan oleh cicilan awal yang ringan, tetapi oleh stabilitas pendapatan debitur dan kualitas rumah yang dibiayai.”

Karena itu, ia menilai bank tetap perlu menerapkan penilaian kemampuan bayar secara ketat dan menjaga rasio cicilan terhadap pendapatan debitur. Pemerintah juga didorong memastikan kualitas pengembang, legalitas lahan, akses transportasi, serta kelayakan kawasan agar rumah subsidi tetap memiliki nilai ekonomi dalam jangka panjang.

Syafruddin menambahkan, sektor perumahan memiliki efek berganda (multiplier effect) terhadap perekonomian karena mampu mendorong pertumbuhan industri konstruksi, semen, baja, keramik, furnitur, sekaligus menciptakan lapangan kerja. []

Redaksi08